Retour sur les nouveaux documents à annexer aux actes de vente en 2023 : la performance énergétique à l’honneur

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La notion de performance énergétique du parc immobilier est devenue primordiale, et sensible.

En effet, elle constitue l’outil majeur pour atteindre les objectifs de diminution de la consommation, des émissions de gaz à effet de serre, de la facture énergétique des logements, et d’encouragement des techniques de construction performantes.

Plusieurs outils d’information des acquéreurs d’immeubles sur les problématiques environnementales ont été instaurés et actualisés.

1 – Le carnet d’information sur le logement : en application depuis le 1er janvier 2023

Le carnet d’information logement issu de la loi Climat et Résilience (articles L.126-35-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et article L. 111-10-5 du même code) vise à faciliter et accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements.

Son établissement est requis lors :

(i) de la construction d’un logement,

(ii) de l’extension d’un bâtiment existant ou,

(iii) à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique (en référence au décret du 27 décembre 2022 relatif au carnet d’information du logement),

résultant d’autorisations administratives déposées ou à défaut de devis acceptés ou de travaux engagés à compter du 1er janvier 2023.

Le carnet d’information logement ainsi établi doit être transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement, et au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique de vente. L’acquéreur en attestera dans l’acte authentique.

Même si les dispositions législatives précisent – à ce jour – que les éléments contenus dans le carnet n’ont qu’une valeur informative et ne prévoient aucune sanction en cas de manquement à cette obligation de transmission, la rigueur reste de mise au titre des obligations du vendeur résultant du droit commun.

Décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022 relatif au carnet d’information du logement

 

2 – L’audit énergétique : obligatoire à partir du 1er avril 2023

À compter du 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique, portant sur des logements individuels ou des immeubles collectifs non soumis au régime de la copropriété classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), sera obligatoire en cas de promesse de vente ou d’acte de vente.

L’audit énergétique a pour objectif d’informer le futur acquéreur de la nature des travaux à réaliser en vue d’améliorer la performance énergétique du logement.

Les travaux d’amélioration préconisés aux termes de l’audit énergétique pourront être effectués en une seule fois ou par étapes, mais leur réalisation ne sera pas obligatoire pour conclure la vente.

L’audit énergétique viendra compléter le diagnostic de performance énergétique.

Selon le calendrier prévu à ce jour, les habitations classées E au diagnostic de performance énergétique seront concernées par la production d’un audit énergétique à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Pour mémoire, depuis 2006 doit obligatoirement figurer en annexe de l’acte de vente d’un logement, un diagnostic de performance énergétique évaluant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Selon le résultat, ce logement est classé de A à G.

Décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 modifiant le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique mentionné à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation

Ces nouveaux outils sont en ligne avec l’idée de prise en charge par les acquéreurs des travaux de rénovation énergétique, afin d’écarter la sanction de l’interdiction de location des « passoires thermiques » et biens énergivores qui entre progressivement en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine

 

3 – Rappel : le nouvel Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Outre le sujet de performance énergétique, les praticiens sont habitués aux réformes à répétition de ce document constituant l’un des diagnostics immobiliers obligatoires devant figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) destiné à informer tout acquéreur lors d’une mutation.

Ces réformes ont eu pour effet tant d’en modifier son contenu que son intitulé.

Un décret du 1er octobre 2022 vise principalement, à compter du 1er janvier 2023 :

– à intégrer dans le document la mention du risque tenant au recul de trait de côte délimitées en application des articles L. 121-22-2 ou L. 121-22-6 du Code de l’urbanisme, et

– à étendre l’obligation d’information de l’acquéreur :

(i) tout d’abord au stade de l’annonce immobilière,

(ii) puis par une remise obligatoire de l’état des risques en cours de validité lors de la première visite d’un bien immobilier mis en vente ou en location,

(iii) et à actualiser le document au moment de la signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, de l’acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé.

Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques